我们将从两个角度介绍酒店房地产，酒店房地产已经从一个专业的资产类别发展成为许多投资者投资组合的一个关键组成部分。在此，我们与格里昂客座讲师、Pimlico资产管理公司董事总经理Anne-Marie Auriault讨论了酒店业在推动“多用途”房地产开发方面日益增长的影响力，以及不断变化的融资环境。

不难看出，为什么房地产投资者历来对办公楼情有独钟——办公楼的建造和运营相对简单；租户签订的长期租约几乎可以保证收入流；除了自然灾害之外，几乎没有什么可以影响已建资产的长期健康发展。

虽然办公楼仍然是房地产市场的主流，但由于时代的变迁，以及疫情的影响，我们的生活和工作方式发生了变化，这正导致我们与酒店业更紧密地融合在一起。其结果是，体验的提供以及“黄金标准”的款待服务正与传统房地产模式紧密融合。

这一趋势吸引了Anne-Marie Auriault，她曾在瑞银集团担任房地产咨询总监，后来成为Pimlico资产管理公司的董事总经理。Pimlico是一家全球私 人客户房地产咨询公司，主要关注酒店房地产。

自2020年9月以来，Anne-Marie也把她丰富的专业知识带到了格里昂，她是我们国际酒店开发与财务管理专业方向的BBA本科学生和房地产财务与酒店开发硕士项目的客座讲师。

“要想让这些理念获得成功，你必须将热情服务和体验元素融入其中；这正是当今的典型客户所需要的，他们中很多人是Z世代。与此同时，加入酒店元素会带来额外的收入，从投资回报率（ROI）的角度来看，这使得商业模式变得非常有趣。”

增量投资回报的潜力正吸引着另类投资管理界的一些大拿，包括Brookfield，该公司目前管理着6000多亿美元的资产，并在去年年底向欧洲酒店运营商实验集团投资了3.5亿欧元。此外，在今年最重要的一笔酒店交易中，黑石集团和喜达屋资本以约60亿美元的价格联合收购美国长住酒店（Extended Stay America Inc.）。

大型运营商也在展示自己的资产负债表；据报道，凯悦酒店集团以27亿美元收购美国度假村集团Apple Leisure Group。

“要想让这些理念获得成功，你必须将热情服务和体验元素融入其中；这正是当今的典型客户所需要的，他们中很多人是Z世代。与此同时，加入酒店元素会带来额外的收入，从投资回报率（ROI）的角度来看，这使得商业模式变得非常有趣。”

“要想让这些理念获得成功，你必须将热情服务和体验元素融入其中；这正是当今的典型客户所需要的，他们中很多人是Z世代。与此同时，加入酒店元素会带来额外的收入，从投资回报率（ROI）的角度来看，这使得商业模式变得非常有趣。”

我们也看到了像Zoku和The Collective这样的新品牌，它们在阿姆斯特丹和伦敦等大城市提供共享居住物业。Anne-Marie说：“这些产品吸引了年轻一代，因为所有产品都是按月收费的，更容易做预算。当然，社区元素对共享居住的概念是至关重要的。”

其他快速发展的品牌也在开拓生活方式/体验市场，其中包括Sonder，该品牌已经在超过35个城市出现，最近以19亿美元的估值上市。与此同时，专注于千禧世代的品牌Selina也计划上市，估值超过10亿美元，在全球范围内拥有130多处地产。

这一切对于传统的商务酒店，尤其是那些依靠MICE（会议、奖励旅游、大型企业会议和活动展览）收入来支撑的大型酒店来说意味着什么？

和许多市场观察人士一样，Anne-Marie认为这种情况比较复杂。她解释说：“我认为我们必须承认，商务旅行不太可能恢复到疫情前的水平。企业已经发现，他们可以以不同的方式工作，因此，除了特定的目的之外，过夜出差的时代可能已经结束了。”

“从公司的角度来看，这将有助于减少碳足迹——这一点不容忽视，因为利益相关者对ESG概念越来越看重。还能直接节省开支，让以前花费在商务旅行上的资金投资到其他地方。”

尽管如此，Anne-Marie并不认为以MICE为卖点的酒店没有出路。相反，她认为那些投资于混合会议解决方案的物业面临着巨大的机遇，这些解决方案可以将亲临现场的代表和“虚拟”代表无缝连接起来。

此外，还可以发展在疫情期间表现更好的休闲旅游市场，以及快速发展的休闲商务旅行/工作度假市场。

“我们已经看到一些酒店将会议和活动空间改造为家庭客房，这些房间可以在周末出租，从而产生更好的投资回报率。虽然这在目前未必是一个大趋势，但仍然值得关注。”

提高投资回报率的潜力让主要运营商对发展生活方式品牌越来越重视。生活方式领域可以模糊商务和休闲之间的界限，从而提高盈利能力。这也是大量投资的方向——雅高集团和Enismore的合并就是一个明显的例子，此外，其他大集团也推出了新品牌，比如洲际酒店集团旗下的Vignette和万豪集团旗下的Moxy。

因此，运营商和客户对整合房地产和酒店业的野心明显很大。但是那些必须提供资金的金融界呢？

按照Anne-Marie的说法，事情开始变得有趣起来。这意味着有机会从传统商业银行之外获得融资。

她说：“银行本质上往往比较保守，他们评估经营性房地产的方式与租期为25年的办公楼等资产不同。这通常意味着采用收益率估计，银行不会贷出所需的全部金额，这就需要一个股权过渡。这可能会成为许多投资者的绊脚石。”

作为回应，投资酒店多用途项目的投资者和开发商正在寻找其他债务融资来源，或者采用俱乐部交易等结构，让银行和其他各方共同承担贷款风险。

Anne-Marie指出：“如果你找不到传统融资，可以尝试接触大型家族理财室，其中一些家族理财室已经建立了专门提供这类融资的共享工具。”

“此外，还有一些大型私募股权投资者，如喜达屋资本和KSL Capital Partners，它们是这个领域的专家，在为酒店和休闲开发提供资金方面有着丰富的经验。

另外还有投资银行，比如高盛，这些投资银行已经组建了专门的酒店相关融资团队。另外，还有领先的国际专业房地产银行，如Aareal Bank，它们是酒店房地产的主要贷款机构，积累了专业的内部知识。”

随着这么多不同的贷款机构参与进来，各种各样的融资结构也不可避免地出现了。

Anne-Marie说：“你可以让两家私募股权公司合作提供融资，即银团贷款，另外我们越来越多地看到‘绿色贷款’的部署，只要项目符合某些可持续发展标准即可。其中一个例子就是最近由Aareal Bank为伦敦Dorsett City酒店提供的再融资，而这有赖于该酒店获得国际公认的BREEAM可持续发展能力认证。”

随着酒店业走出新冠疫情的阴影，从开发到资产购买到并购，酒店房地产所有领域的剧烈活动似乎肯定会进一步增加。Anne-Marie补充道，从职业的角度来看，这为那些能够将酒店业务知识与扎实的分析和数字处理技能结合起来的年轻人才提供了机遇。

“我想说的是，从酒店业向房地产转型，比你只懂房地产但想进入酒店业投资的专业领域要容易。对于像格里昂这样的酒店管理学院的毕业生来说，这是一种竞争优势，他们可以利用自己的酒店运营知识，让自己从其他普通商学院的毕业生中脱颖而出。”

“为了使这些体验式、多用途开发项目成功运作，你必须将酒店标准的服务元素融入其中。而这正是这种新趋势对格里昂学生的意义所在，他们在金融和房地产市场看到了自己的未来。”