CRS或将监管范围延伸向房地产？高净值人士的海外资产藏不住了！

这种“隐蔽”状态即将成为历史。OECD在2023年向G20提交的报告中明确指出，跨境房产持有规模大幅增长，但“申报不足的情况仍频繁存在”。

面对这一透明化缺口，OECD已于2025年推出《跨境不动产税务信息自动交换框架》，旨在通过自愿参与机制，实现跨境不动产持有、交易及收益数据的定期自动交换。

这一新框架具有以下几个关键特征：

1. 自愿参与机制：以自愿方式邀请感兴趣的辖区加入，强调利用现有行政资源与数据

2. 数据范围全面：涵盖不动产持有、收购、处置及经常性收入等信息，为税务机关识别跨境隐藏财富提供依据

3. 技术基础成熟：沿用CRS通用传输系统与标准化XML方案，确保与现有自动交换基础设施无缝衔接

4. 持续拓展方向：OECD正探索借助所有权登记等新技术手段，进一步提升不动产透明度

许多高净值人士认为，通过BVI、开曼等离岸公司持有房产可以避免信息暴露。然而，全球受益所有权透明化进程已使这一屏障失效。

1. 全球167个国家/地区（包括BVI、开曼）已承诺建立受益所有权登记册

2. 英国已强制要求BVI在2023年底前公开登记册，否则面临制裁

3. BVI在2025年正逐步跟进，开曼也在2024年取消了豁免条款

这意味着，通过离岸公司持有的房产，其背后的实际控制人信息将被登记并可能被公开查询。

G20正在推动的房地产信息透明化战略分两步走：

• 短期：建立全球统一的房地产信息共享平台，推动成员国共享非居民房产持有数据。

• 长期：建立“全球房产所有权登记册”，强化监管框架与执行机制，制定国际披露规则。

更值得注意的是，部分国家已开始公开登记册，任何人都能查询。例如英国已要求海外实体披露实际控制人，并开放公众查询。未来这种趋势可能会扩展到更多国家。

面对这一不可逆转的透明化趋势，高净值人士应采取积极主动的策略：

1. 全面梳理资产：系统梳理个人及家族持有的全球资产，特别是海外房产
2. 评估税务风险：识别潜在税务风险点，包括未申报收入、未缴纳税款等
3. 调整持有结构：在合规前提下，优化资产持有结构，避免不必要的风险
4. 主动合规申报：与税务机关保持透明沟通，确保合规申报
5. 寻求专业支持：对于复杂的跨境资产配置，尽早咨询专业机构