分享专家组成员包括：

• 世邦魏理仕欧洲、中东和非洲酒店投资物业总监 Christian Kaufmann

• Cedar Capital Partners 副总裁 Fredrik Andersson

• CoStar 酒店分析总监 Cristina Balekjian

• Cushman & Wakefield 欧洲、中东和非洲地区酒店业分析师（投资者和开发商服务）兼格里昂校友 Victoria Fabre

• HVS Hodges Ward Elliott（交易服务）伦敦高级经理兼格里昂校友 Matthias Hecht

Cristina Balekjian：由于 2022 年的强劲复苏，以及持续两年的行动受限后的需求反弹，大多数市场已经完全恢复到或超过了新冠疫情爆发前的水平。虽然国内旅行恢复得较早，但 2022 年国际旅行的热潮强势来袭，前一年还在苦苦挣扎的多个主要门户城市，例如伦敦、巴黎、罗马和纽约等最终受益。

全球范围内的复苏在很大程度上得益于各个司法管辖区逐步取消了疫情期间非常严格的限制措施。美国、大部分拉丁美洲国家/地区和英国等国家/地区是第一批取得不俗表现的国家/地区，而到目前为止，大多数欧洲国家/地区也已经强势回归。得益于欧洲旅客对于阳光日照的喜爱，以及迪拜世博会等一系列大型活动的助推，中东也加快了复苏步伐。亚洲大部分地区现在才解除限制，因此恢复速度较慢；而中国在去年 12 月之前一直实行清零政策，因此一直在勉强支撑，相比之下仍处于劣势。

奢侈品行业复苏势头强劲，特别是考虑到复苏的本质是增长率驱动，该行业在过去 12 个月中取得了最高的增长率。因此，投资者对休闲度假胜地的热捧就毫不意外了，尤其是处于市场高端水平的度假胜地，因为在经济低迷时期，这一领域受到的影响可能会小一些。

Cristina Balekjian：数据在决策中变得非常重要，前瞻性数据尤其受到重视。没有人拥有可以预测未来的水晶球，但如果有数据值可以支持预测，并预知未来几个月可能发生的事情，人们便会对这些预测的内容充满好奇。在酒店投资中，虽然传统的交易预测至关重要，但 CoStar 也会收到很多关于收益率和交易指标的问询，特别是考虑到当前环境，以及大多数资产管理公司每天都在询问是否持有、投资或出售的问题。

Victoria Fabre：随着英国及其他地区最近发生的经济和政治事件，资金投资的方向肯定发生了变化，而且往往涉及各种资产类别。虽然我遇到的客户（包括投资委员会、私募股权和房地产投资信托基金）具有截然不同的投资组合和风险偏好，但存在三个主要的趋势变化：地点、规模和收益组合。

疫情带来了更多经验，投资兴趣也随之发生转变，但资金仍然是个问题。当前的宏观经济压力正变得越来越具有挑战性，尤其是在开发领域，加之开发成本严重膨胀和债务成本不断上升，从头开始的酒店开发是否具有商业可行性正面临深刻的拷问。虽然面临着挑战，但酒店业仍然是一个备受关注的资产类别。资产管理公司继续支持开发（例如 Brookfield 投资 Edyn，或 APG 投资 City ID 和 The Other House），我坚信可以见证挑战现状的新项目和新概念的出现。

Victoria Fabre：是的。我们为客户开展多项商业评估和敏感性分析，以真正了解最能满足其投资策略的风险回报选择。我们探索所有交易结构选项，并挑战自我，以全新眼光看待交易，并特别关注以下选项和组合：白标管理特许经营与传统品牌运营商的酒店管理协议 (HMA) 合同；灵活的合同条款，包括“转为特许经营”选项；混合租赁；探索双品牌解决方案（例如提供精选服务的全方位服务或包含长住服务）。换言之，我们在努力协调职业合作伙伴和客户利益的同时保持开放心态。

这完全取决于酒店对周边房地产类别的增值效应，以及优质酒店在更广泛的总体规划中可能产生的潜在光环效应和协同效应。

Christian Kaufmann：当然。关于这一问题的最佳示例为运营结构，即在出售时保持运营结构的灵活性是扩大买方群体并提升竞争力的重要组成部分。投资者显然可以选择更安全的避风港，而且这可能会激励投资者；而对于更激进的投资者来说，也可以选择机会主义/新兴市场。

但这并不是一对一的简单对应，因为重点投资哪个区域在很大程度上取决于投资者的具体策略，其中回报要求和风险偏好等因素是投资者的主要考量因素。我已经意识到了大家对度假空间的强烈兴趣，投资者最感兴趣的是西班牙，其次是意大利和葡萄牙。对于希腊，我们开始看到投资者的兴趣不断增加，这是一个有趣的地区转变。

Matthias Hecht：这两种现象在整个市场和资产类别中都能感受到，但酒店投资仍然充满吸引力，原因如下：酒店的经营业务具有更具可操作性的“组成部分”，与其他资产类别相反，如果具备正确的专业知识，则可以通过有针对性的资产管理获得更高的回报。

从宏观角度来看，长期趋势通常对酒店有利。首先，因为与零售和办公场所等其他资产类别相比，酒店受到的系统性威胁较小，消费者行为正逐步转向数字市场，混合工作模式成为一种新的发展方向。其次，旅行已经成为许多人的“必备品”，旅行者的旅行欲望比以往任何时候都更为强烈。

最后，也许最重要的一点是，酒店是一种很好的通胀对冲工具，通货膨胀与日均房价的增长之间存在显著相关性，因为您可以每天为您的存量客房重新定价。与其他资产类别不同，因为酒店有机会进行每日租金调整。这种适应性提供了机会，可以首先从更广泛的经济和更远地区的经济增长中获益。

Matthias Hecht：在全球金融危机之前，贷款价值比率 (LTV) 通常在 75% 以上；全球金融危机爆发后，典型高级贷款的 LTV 升至 50-60% 左右。目前，LTV 处于这一区间的低端位置。在全球金融危机复苏后，投资者享受了多年的低利率，一直持续到疫情爆发。疫情结束后，全球进入高通胀率时期，利率已从接近或低于 0% 的极低基本利率大幅转变。基本利率上升了几个百分点，而相比之下，利率溢价并没有明显增加，与疫情前的水平相比增加了约半个百分点。

随着成本的增加，开发项目的风险状况正在发生变化，此类项目对投资者的吸引力逐渐降低，导致投资界纷纷回流至优质项目。随着贷款条款的变化，所谓的“典型贷方”情况也在发生变化，这表明酒店投资者现在正在利用机会向需要融资的房地产提供贷款。

Fredrik Andersson：我们一直在考虑更广泛的宏观和微观环境因素，避免将自己局限于特定的战略或地理区域。回顾过去的投资记录，我们曾投资于城市中心的奢侈品资产，然后逐渐将重点转移到生活方式领域，最近甚至转向了自驾或短途休闲市场。

事实上，其实这很简单，我们一直试图预测旅行者的下一个目标，领先于投资曲线，因为从投资角度来看，这便是机会所在。

Fredrik Andersson：ESG 标准正在逐渐融入投资者的尽职调查过程中。我们最近收购的 Belfry Hotel 酒店正在开展重建，我在其中看到了许多代表团和专家参与确保 ESG 合规性的示例。

我们核心方法是始终如一地提供最具吸引力的投资。尽管如此，ESG 正在复杂的投资局面中发挥着关键作用，ESG 因素和投资回报越来越紧密地结合在一起。几年前，一份报告中只包含很少的 ESG 内容，而如今，ESG 要求已成为服务的关键部分，并在我们投资前的初步审查中占据重要份额。

Cedar Capital Partners 一直注重投资时机，关注点从从头开始的开发到收购旧酒店、空置建筑或寻求在欧洲或北美重新定位等，涉及方方面面。主要的国际酒店品牌和运营商（例如希尔顿的“旅行有心益”策略）已经公开准备实施 ESG，制定了明确的目标和措施，以在全球范围内推动负责任的旅行和旅游业发展。也就是说，如今也可以通过创造性的合同模式寻求可选性，这也可能会影响酒店融资的难易程度。

Christian Kaufmann：严格 ESG 标准的重要性不仅得到了酒店实际买家的认可，也得到了其潜在投资者的认可。这使得现有业主对房产的升级成为一个重要的考虑因素。从贷方的角度来看，运营商的契约强度将始终发挥重要作用。我们最近注意到，随着第三方运营商的扩张，运营商和业主在租赁和 HMA 方面的合同安排变得更加灵活。酒店投资者（和贷方）意识到，增加灵活性（例如缩短经营期限）可以在退出时释放价值，从而证明其是有利的。