美国房地产对于中国买家依然“非常有吸引力”，美国房地产经纪人协会报告显示，截止至2021年9月，中国公民对美国商业地产投资增长至7亿美元。2022年美房产市场火热，无论国内外投资者都想分一杯羹。外国人如何投资美国房产？买房需要交额外费用吗？怎么纳税呢？这些知识你需要知道！

在美国买房者不需要美国身份，尽管不是美国公民或者没有绿卡都可以在美国投资房地产。但是，前提是需要有自己的个人税号（ITIN）。

 ITIN是什么？如何申请个人税号？

ITIN全称是Individual Taxpayer Identification Number，是美国国税局（Internal Revenue Service, IRS）针对没有资格申请社安号（SSN），但是有报税要求的人士而专门设立的号码。

ITIN可以通过美国国税局邮寄申请，也可以经由国税局批准的律师颁发：

◆ 外国身份的投资者不仅可以直接以自己的名义在美国买房；

◆ 还可以通过一些企业单位的名义买房，如本国公司、外国公司、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司或股份有限公司购买房产。

在美国房产买卖中，中国公民可以全部使用现金交易。根据美国法律，超过10000美元的现金交易必须向联邦政府汇报，因为政府要了解该资金来源的合法性。

◆ 汇报需要包括所有与交易有关人员的资料，如购房者、房产中介、律师以及产权公司；

◆ 现金购房者有可能节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费。

在美国购房不一定要亲自到场。如果人在国外不能亲自赴美完成交易，可以以书面形式拟一份“委托书”，授权另一方代表购房者进行交易，授权者还可以以购房者的名义签字完成交易。不过，买房不算小事，尽可能还是亲自到场看清楚为佳。

购房者没有美国身份，买房时通常需要支付额外费用，如产权调查和保险、法律以及记录费用。总计约为总交易额的1~ 2.25%，如购买了50万美元的房产，则需额外多准备5000~11250美元。

外国投资者在美国买房的目的、房产的用途，决定着税务差别。这是计划作为一所度假房，或是在美国做生意时短暂居住的房子，还是一项投资呢？这时候，房地产律师和会计可以对购房者的房产选择提出合理建议。

如果打算在美国买房出租的话，美国政府要求外国人根据租房的净收入，缴纳个人所得税，包括州税和联邦税。

租房净收入=租金总数-房屋管理相关开销（如，房产税、物业费、水电费、维修费、折旧费等）。

没有及时纳税，或者忘交纳税申请单会有哪些影响：

◆ 如果没有及时上交纳税申报单，则可能要缴纳租房净收入30%的罚金；

◆ 即使租房投资蒙受损失，也不欠政府任何税收，也必须即使上交纳税申报单，否则有可能需要缴纳罚金。

1980年通过的《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须缴预扣所得税。

◆ 在美国申请房屋抵押贷款之前，必须建立信用，并获得良好信用评分；

◆ 可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累你的信用评分；

◆ 确保纳税申报单上报告了所有收入，并即使上交纳税申报单；

◆ 外国购房者在交了30%-40%的首付金后，很容易申请购房贷款；

◆ 通常银行要求申请贷款的外国购房者在该银行至少有10万美元存款；

◆ 外国贷款者还可能要提供一份至少3个月的存款证明。